AMC扑向地产

文/乐居财经 吕秀伦

“地产暴雷，向地连带我们AMC也跟着受累。向地每晚加班，向地周末泡汤”，向地在某AMC工作的向地翟明（化名）去年底至今跑了超20家开发商。一边，向地他需要去暴雷房企评估资产；另一边，向地他还要接洽优质房企谈转手事宜。向地

继国央企、向地信托之后，向地擅长玩“不良”生意的向地AMC（资产管理公司）机构成为“托底”地产的新援军。

眼下，向地四大全国性AMC中三家已有动作。向地继中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会、向地中国东方和也相继发行100亿元金融债券，向地后两者募资皆用于房地产行业风险化解。

在一些地产老板看来，“与其把资产卖给同行，我们更倾向于和AMC做交易。”原因在于，房企之间交易，买方话语权高，容易过度压低折扣，甚至叫价三折、四折买资产，使得资产价格偏离公允价值。

而AMC则不同，它在“处置为主、微利为辅”思路下，可稳住资产价格。再者，四大AMC有20年的坏账处置经验，参与过四大行坏账处置，能够更好地协调上下游、买卖家和政府资源，做出更有效的债务和解安排，共同把项目盘活。

事实上，过去几年，华融、长城、东方和信达等四大AMC机构接连切入地产不良资产处置赛道，为房企纾困。那么眼下，它们又将通过何种方式入局地产？对促进地产风险化解与出清能起到多大作用？

进场化债

继银行后，全国性AMC也开始发债募集资金参与房企“出清”运动。

3月11日，中国东方在全国银行间债券市场公开发行不超过100亿元金融债的申请获批。紧接着3天后，中国长城也获批在全国银行间债券市场发行100亿元金融债。

此番两大AMC发行金融债，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，通过在公开市场获取低成本资金的方式，集齐“弹药”参与房企资产处置、项目并购。

在1月底，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC参与风险房企项目并购等金融服务等。该会释放了一个政策信号——将风险资产处置的关口前移，即资产管理公司及早介入，将有望加速出险房企资产处置进度，维护房地产市场健康平稳发展。

眼下，中国东方、中国长城已经率先行动发行金融债，不排除后续其它全国性AMC也会陆续公布类似的债券发行计划。

备好“弹药”，AMC就开始快速行动起来。3月16日，有消息称，正在与两家左右的不良资产处置公司商谈相关资产债务出售业务。而此前，中国长城和中国东方均以骨折价购入华夏幸福的债券。

近期，AMC还与多家暴雷房企之间“传绯闻”，包括中国华融正在与花样年就全面的债务重组计划洽谈合作，中国长城最近与就包括资产收购在内的合作进行了初步接触。

更早之前，在恒大化债行动中也出现了一家AMC的身影。

去年12月，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会；紧接着1月23日，信达香港原董事长梁森林加盟恒大，任非执行董事。这两则人事变动，为AMC进场恒大埋下了伏笔。

除了为深陷债务泥潭的房企通过收购债券、资产等方式纾困外，AMC也盯上了未暴雷房企。

有消息称，融创正与中国信达洽谈出售京沪两地物业。出售的两个项目或为北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目，该资产此前被融创质押给中国信达，以获取融资。

除了出售动作，传闻还提到，目前融创正在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作，合作规模均为百亿级别。有知情人士透露，“现阶段推进比较顺利。不过只是初步接洽，是否会出售项目，出售哪些项目，暂未明确。”

此外，世茂为化解债务问题，也积极与几家AMC机构洽谈，为深港国际中心项目引入战投。

目前来看，信达、华融、长城和东方以“市场化”的方式，通过收购项目层面的资产参与地产收并购。一方面，通过锁定暴雷企业资产，再公开资金引入，慢慢处置盘活资产；另一种做法是，AMC通过集中追收处理出险企业的资产，再倒手卖给其他买家，赚取差价，实现退场。

值得关注的是，AMC还通过与代建企业合作入场。

去年年底，素有“代建之王”之称的绿城管理签署了多个不良资产处置项目，并与东方资产达成战略合作。绿城管理副总裁祝军华曾表示，除了东方资产外，中国信达也与绿城管理共同处置项目。

通常而言，AMC并不差钱，但其局限是开发和周转速度都远不如品牌房企，且地产开发与项目管理经验不足；而代建方拥有品牌溢价，无需耗费资金便可“免费”获取的利润；如此而来，AMC与代建商自然是一拍即合。

投资败笔

房地产的风险正在外溢且有扩大趋势，不论是暴雷房企或者未现债务违约房企出售的项目，往往国资在这个时候充当起了“接盘侠”的角色。

如今，AMC正在以“白武士”身份为房企解燃眉之急。相比于国资，全国性AMC参与风险房企资产处置、项目并购等业务有着先天优势。

一方面，AMC过去在处理地产类不良资产有着丰富的经验，对项目估值、后续处置流程、资源对接比较熟悉，且具有人才、资源、专业和案例等诸多优势；另一方面，全国性AMC在各省有分公司，对当地楼市了解全面，参与房企项目并购前可以更为深入的尽调。

回顾过往，当房企深陷债务危机时，AMC总能以白衣骑士身份及时出现，为房企排忧解难，化解风险。

早在2017年3月，中国长城承接泰禾项目公司60亿元债权，成为泰禾深圳院子项目的投资方。此后，和中国长城则进行了更深层次的合作，后者成为泰禾最大债权方。

两年后，泰禾危机爆发，市场便有传闻称，万科将带资方中国华融入场，救泰禾于水火。据乐居财经获悉，泰禾主要的债权人中包括了四大AMC（中国华融、中国长城、中国信达、中国东方）。

除泰禾外，2020年初，在世茂福晟的世纪并购案当中，AMC也参与其中。虽然世茂成为接盘侠，但只是小股操盘，东方、信达才是白衣骑士。其中，东方资产出资比例达到最高的40%，还充当了纾困基金的执行事务合伙人角色，力度最大。

在化解风险过程中会给AMC带来业务机会，实现一定的经济效益，但也要承担相应的市场风险，例如全球最大的不良资产买家橡树资本就“误食“了恒大资产。

橡树资本创始人霍华德-马克斯此前透露的经验，“成功投资不良资产有三个要素，首先是目标公司出现不理智的借贷，第二是无法偿还债务，第三是可靠的债务重组和法律机制。”但他却万万没想到会栽在许家印手中。

2021年初，橡树资本提前半年成功预判到恒大遇到债务危机并对其进行了“困境投资”，向恒大总计提供约10亿美元的担保贷款。其中，注入江苏启东海上威尼斯项目的贷款金额约4亿美元，注入香港元朗项目的金额约6亿美元。

始料未及的是，该抵押贷款交易一年后，恒大违约。

今年1月底，恒大若干附属公司的资产被委任资产接管人，附属公司于去年年初签署的一项本金约5.2亿美元融资交易担保，担保资产为位于香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。

表面上看，“华尔街秃鹫”似乎又将成功抄底。具体来看，恒大在香港元朗项目总投入约89.05亿港元，项目保守估计总货值约80亿港元。这预示着，橡树资本将以约40亿港元的代价获得一块价值至少80亿港元的土地。

然而，事情远未有外界想象的简单，恒大元朗地块还牵扯到改划问题。所谓改划，是指开发商向香港相关机构提出申请，将原用途为绿地、池塘等的土地转变为住宅开发用地。但在香港改划土地的投资开发往往是旷日持久的。因此，恒大元朗项目获得“身份证明”则是遥遥无期。

此外，该项目定位是低密度豪宅，一旦落成，将成为成为香港最大楼面面积的住宅单位。不过，项目与当地高人口密度和土地稀缺形成鲜明对比，饱受当地人非议。

业内人士表示，该项目开发难度较大，开发、回报周期也较长，对于发展商或委托接管人而言，都面临一定的资金沉淀压力。另外，橡树资本在香港操盘住宅项目的经验还存有欠缺。

在3月22日恒大全球债权人电话会议上，中国恒大非执行董事梁森林解释说，“目前公司正在与接管人协商，计划通过公开公正的方式以合理的市场价格出售（香港元朗）项目，以最大化保障各方权益，资产出售后的剩余价值将优先用于境外运营。”

AMC的地产生意经

AMC经过周期的历练，已经成为国内不良资产市场上的秃鹫投资者。

所谓秃鹫投资者，传统意义上是指那些在市场上寻找破产重组股、垃圾债等看上去劣质、实际上具备升值前景，并以此撬动巨额收益的投资者。

早些年，为应对金融风暴，中国政府于1999年分别设立了中国华融、中国长城、中国东方和中国信达四大资产管理公司，剥离处理银行不良资产是他们最初的使命。

不过，这也是它们涉足房地产领域的重要通道。在早期剥离的不良资产中，有很多抵押物是土地、在建工程、烂尾楼、投资性房产等，而四大AMC除了转让、出租以及通过其他金融化手段处置上述抵押物以外，在处置这些资产过程中也带给了AMC高回报。

在早期地产“躺赢”的年代，四大AMC见此情形便成立了地产运营平台。例如，中国长城成立了长城国富置业、中国东方则通过收购上海证大50%股权介入地产、中国华融成立了华融置业、中国信达则成立。

以华融置业为例，其创立时间甚至早于1999年成立的中国华融。在1994年，华融置业便已成立，那时它还是一家名为“珠海横琴信东房产实业”的开发公司。

最早，华融是从的不良资产包中拿到横琴岛的大量土地。经过老华融人多年清理，地块权属基本被梳理清楚。

华融置业早期的地产作品是“银鑫花园”，这也是珠海横琴第一个商业楼盘。不过，华融置业真正开始加码地产开发，则是在2009年赖小民进入华融后。经过多年发展，华融置业相继在全国各地展开地产项目开发。

令人唏嘘的是，伴随赖小民落马，加之央企回归主业去房地产化的背景，华融置业渐渐失去光环。2020年1月，华融置业已更名为华融实业投资管理有限公司。

另一家入局地产颇深的则是信达，知名度也最高。昔日的信达地产曾在2016年时在全国各地频频高价拿地，其中大部分是“地王”。

但由于地王项目体量大、占用资金规模大，开发本就不易，紧随而来的地产调控，更让信达地产遭受了极大的压力。在此情况下，信达地产的发展显得不愠不火，在接连的资产抛售之后，其慢慢淡出人们的视野。